Publié le 02 avril 2026
Vous payez des impôts conséquents et cherchez un moyen concret de les optimiser grâce à l'immobilier ? Le dispositif Jeanbrun 2026 apporte une réponse structurelle. Inscrit dans la Loi de Finances 2026, ce cadre remplace le Pinel et introduit une mécanique inédite : l'amortissement fiscal du logement loué nu. Décryptage complet d'un avantage hors plafond des niches fiscales.
Vous payez des impôts conséquents et cherchez un moyen concret de les réduire grâce à l'immobilier ? Le dispositif Jeanbrun 2026 peut-être une réponse. Inscrit dans la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, ce nouveau cadre fiscal remplace définitivement le Pinel et introduit une mécanique inédite : l'amortissement fiscal du logement loué nu. Résultat : des économies d'impôt potentiellement supérieures à 8 000 € par an, sans plafond de niches fiscales. Décryptage complet.
Le Pinel a pris fin fin 2024 après plus de dix ans. Il reposait sur une réduction d'impôt forfaitaire, plafonnée et soumise au plafond global des niches fiscales (10 000 €/an). Le Jeanbrun change de paradigme : il introduit un amortissement fiscal, c'est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix de votre bien de vos revenus imposables. Une logique plus puissante pour les contribuables fortement imposés.
À qui s'adresse-t-il ?
Ce dispositif est particulièrement adapté aux :
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français, sans zonage A/B/C. Un appartement à Brest, Clermont-Ferrand ou Bordeaux peut donc être éligible.
C'est une révolution géographique : le Jeanbrun s'applique sur tout le territoire français. L'investisseur peut désormais choisir son marché selon des critères de rendement et de tension locative réelle (Brest, Clermont-Ferrand, Bordeaux...), sans dépendre d'un zonage administratif A/B/C.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ? C'est la question centrale. Le principe repose sur l'amortissement : chaque année, vous déduisez une partie du prix d'achat de votre bien de vos revenus fonciers (les loyers perçus). Si cette déduction dépasse vos loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global.
La base amortissable : 80 % du prix d'acquisition
L'amortissement ne porte pas sur la totalité du prix payé, mais sur 80 % du prix d'acquisition (frais inclus). Les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, non amortissable par nature.
Exemple : pour un appartement acheté 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €.
Les taux selon le niveau de loyer
Plus vous acceptez de louer à un loyer modéré, plus le taux d'amortissement est élevé. Voici les barèmes 2026 :
Pour un logement neuf (ou VEFA) :
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Catégorie de loyer |
Taux d'amortissement annuel |
Plafond de déduction annuelle |
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Loyer intermédiaire |
3,5 % |
8 000 € |
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Loyer social |
4,5 % |
10 000 € |
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Loyer très social |
5,5 % |
12 000 € |
Pour un logement ancien avec travaux (≥ 30 % du prix) :
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Catégorie de loyer |
Taux d'amortissement annuel |
Plafond de déduction annuelle |
|
Loyer intermédiaire |
3 % |
10 700 € |
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Loyer social |
3,5 % |
10 700 € |
|
Loyer très social |
4 % |
10 700 € |
Exemple chiffré concret
Profil : investisseur avec un TMI de 41 %, achat d'un appartement neuf à 280 000 €, loué en catégorie sociale.
12 000 €/an (loyer très social, neuf) - Plafond de déduction annuelle maximale
L'éligibilité au dispositif Jeanbrun est encadrée par plusieurs critères cumulatifs. Voici les points essentiels à vérifier avant d'investir :
Le bien immobilier
Les conditions de location
Les limites du dispositif
50 000 logements/an - Objectif de logements supplémentaires visé par le dispositif
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à un simple avantage sur les loyers. Il offre plusieurs leviers fiscaux cumulables.
Grâce à l'amortissement annuel, vos revenus fonciers imposables sont fortement réduits, voire ramenés à zéro. Concrètement, si votre amortissement dépasse vos loyers, vous n'êtes plus imposé sur vos revenus locatifs.
Si vos charges (amortissement + intérêts d'emprunt + charges de copropriété...) dépassent vos loyers, le déficit foncier généré est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions...) dans la limite de :
La fraction du déficit qui dépasse le plafond annuel n'est pas perdue : elle est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Un filet de sécurité fiscal non négligeable.
C'est un avantage décisif : le déficit foncier généré par le Jeanbrun n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €/an. Vous pouvez donc cumuler cet avantage avec d'autres réductions d'impôt (emploi à domicile, garde d'enfants, dons...).
Contrairement à une activité de location meublée (LMNP), le statut de bailleur privé en location nue n'entraîne pas d'assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
21 400 €/an (jusqu'en 2027) - Déficit foncier imputable sur le revenu global avec travaux énergétiques
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun 2026 marque une vraie rupture avec les mécanismes de défiscalisation immobilière du passé. En substituant l'amortissement à la réduction d'impôt forfaitaire, il offre aux investisseurs fortement imposés un levier fiscal durable, flexible géographiquement et hors plafond des niches fiscales. Que vous envisagiez un appartement neuf en VEFA ou un bien ancien à rénover, ce statut du bailleur privé mérite d'être sérieusement étudié dans votre stratégie patrimoniale.
Toutefois, la fiscalité immobilière reste un domaine complexe, et chaque situation est unique. Avant de vous engager sur 9 ans, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou un notaire, qui pourront réaliser une simulation personnalisée tenant compte de votre TMI, de votre capacité d'emprunt et de vos objectifs à long terme.
Nos conseillers experts vous accompagnent pour optimiser votre montage fiscal en fonction de votre TMI.
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